O setor de construção civil está retomando o fôlego em 2024 depois de anos desanimadores. Com queda de juros, emprego a todo vapor e mudanças no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) que beneficiam famílias de menor renda, feitas no ano passado e que já começaram a fazer efeito, as vendas voltaram a crescer. Outra novidade positiva é a possibilidade do uso do FGTS futuro na compra. Refletindo esse cenário, ações de construtoras que têm imóveis para o público do MCMV vêm subindo na Bolsa.
A queda de juros, a geração de mais empregos e as mudanças no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, feitas no ano passado, já começaram a fazer efeito, com o aumento das vendas no setor de construção civil.
O presidente Lula e o ministro das Cidades, Jader Filho, têm entregue milhares de moradias pelo MCMV | FOTO: Marcelo Camargo/Agência Brasil
Dados do Sindicato das Empresas
de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou
Comerciais (Secovi/SP) mostram que, em 2023, na cidade de São Paulo (que
corresponde a 25% do mercado imobiliário no país) foram vendidas 76.145
unidades novas (47% delas referentes ao MCMV) somando R$ 43,9 bilhões no valor
geral de vendas. Trata-se do maior volume de vendas e de movimentação
financeira desde 2018, portanto, antes da pandemia de Covid-19.
Os dados mais recentes do
Secovi/SP apontam que o ritmo forte do setor se mantém este ano. Considerando
os dados dos últimos 12 meses, até fevereiro, são 79,2 mil unidades vendidas. A
média histórica anual de vendas em São Paulo gira em torno de 75 mil unidades
ao ano, lembra Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi/SP.
Projeta-se crescimento de 5% do
mercado total no estado este ano, sendo que o segmento MCMV deve apresentar
alta de 10%. Incorporadoras estimam que esse desempenho também ocorra
nacionalmente. “O Brasil acompanha a tendência de São Paulo. Há mais otimismo,
com mercado de trabalho aquecido, o que traz mais confiança ao consumidor, e
queda de juros, cenário que sinaliza viés de baixa às taxas dos
financiamentos”, diz Wertheim.
Também em São Paulo houve uma
mudança no Plano Diretor da cidade, que busca aproximar emprego, serviços e
moradia, a fim de reduzir a necessidade de longos deslocamentos diários. As
novas regras estimulam a construção de mais empreendimentos.
“As alterações do Plano Diretor
são positivas, pois levam as famílias que se encaixam no programa MCMV para
áreas mais próximas do centro, facilitando o acesso ao transporte público”, diz
Guilherme Yogolare, CEO da construtora Vinx, de São Paulo.
Depois das alterações no Plano
Diretor, a Vinx apostou apostou nos bairros de Jabaquara, Butantã, Bresser,
Bela Vista, Perdizes, Jardim Marajoara e Vila Prudente para seus novos
empreendimentos, que atenderão cerca de três mil famílias com renda familiar a
partir de R$ 4,2 mil.
QUEDA DOS JUROS
As seis quedas consecutivas da
Selic, desde agosto de 2023, que levaram a taxa de 13,75% para 10,75%, já
começam a se refletir em juros menores de financiamento. Nos bancos, já são
encontradas taxas entre 10% e 11% ao ano, frente aos 13% e 14% no pico da
Selic. No MCMV, dependendo da faixa de renda, os juros variam de 4% a 9% - e
houve redução para as famílias de renda mais baixa.
No ano passado, o crédito
imobiliário voltou a crescer, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades
de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A oferta de recursos para
financiamento bateu em R$ 251 bilhões, número 4% maior que o de 2022, fazendo
com que 2023 fosse o segundo melhor ano da série histórica, atrás apenas de
2021.
Ana Maria Castelo, coordenadora
de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV)
observa que as mudanças das regras do MCMV começaram a fazer efeito no fim do
ano passado, com crescimento das vendas e lançamentos. Entre as mudanças,
destaca Ana Maria, o limite máximo para a aquisição de imóveis na Faixa 3,
direcionada a famílias com renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8 mil mensais, foi
ampliado de R$ 264 mil para até R$ 350 mil.
“Essa mudança jogou para dentro
do programa uma parte importante da classe média”, diz a especialista do
Ibre/FGV.
Já para o público da Faixa 1,
de renda de até R$ 2.640, o subsídio subiu de R$ de 47,5 mil para R$ 55 mil, o
prazo de amortização do financiamento foi ampliado de 360 para 420 meses, e o
juro foi reduzido para entre 4% e 4,5%. Com essas mudanças e a possibilidade de
uso do FGTS Futuro (o que já começou a ser feito pelos bancos), o trabalhador
com carteira assinada pode fazer caução, por 120 meses, dos 8% a serem
recolhidos sobre o salário. Isso amplia a capacidade de financiamento, explica
Ana Maria.
“A alteração do teto do valor
do imóvel para R$ 350 mil e o aumento do prazo do financiamento nas regras do
MCMV diminuíram o valor da entrada, e consegui comprar meu primeiro apartamento
em janeiro deste ano”, conta Juliana Bizarri, técnica em patologia, que tem
renda familiar de cerca de R$ 7,3 mil e financiou um imóvel na Mooca em 420
meses.
AÇÕES EM ALTA
Um relatório assinado pelos
analistas de setor imobiliário do Santander, Fanny Oreng, Antonio Castrucci e
Matheus Meloni, sinaliza perspectiva positiva para as construtoras que atendem
o público de renda mais baixa, já que as mudanças do MCMV deverão impulsionar
positivamente o desempenho dessas empresas. Levantamento da consultoria Elos
Ayta mostra que as ações dessas construtoras vêm se valorizando na Bolsa nos
últimos 12 meses. As ações da Tenda sobem 128%, enquanto os papéis da
Direcional têm alta de 48%. No mesmo período, o Ibovespa avançou 20%.
“A Faixa 1 deve puxar as vendas
este ano. Os novos lançamentos, entretanto, devem ter preço um pouco mais
elevado por causa da mudança de faixa no MCMV”, diz Flavio Conde, analista da
Levante investimentos.
Na Tenda, 63% das vendas são
destinadas ao público com renda até R$ 2.640. A diretora de Relações
Institucionais da construtora, Daniela Ferrari Toscano, diz que as mudanças no
MCMV fizeram com que as famílias dessa faixa de renda voltassem a acessar o mercado.
“As condições do programa e a
estabilização dos custos de construção estão trazendo a retomada da produção
pelas empresas”, observa Daniela, que pondera que o risco para este cenário
positivo é a sustentabilidade do orçamento federal para continuidade dos
subsídios do MCMV e do FGTS, fonte de recursos para o setor.
Daniela destaca que uma
portaria de outubro do ano passado, que cria o MCMV Cidades, pode trazer mais
fôlego ao setor. Trata-se da possibilidade de que estados e municípios criem
programas próprios de subsídios à compra da casa própria, assim como São Paulo
tem o Casa Paulista, que oferece subsídios de R$ 10 mil a R$ 16 mil, que se
somam aos valores dados pelo governo federal no MCMV. Outros estados, como Mato
Grosso do Sul, Paraná e Pernambuco, já começaram a oferecer esses subsídios.
“Os prefeitos podem, por
exemplo, levantar o défit habitacional de suas cidades, moradias em área de
risco. E poderiam oferecer cartas de crédito poderia reduzir o problema
habitacional”, afirma Daniela, que também integra a diretoria do Secovi/SP e do
Sinduscon/SP.
PARA ENTENDERRedução dos
impostos é um ponto positivo
Thiago Ely, diretor executivo
comercial da MRV, cita ainda como pontos positivos a redução de impostos sobre
incorporações imobiliárias, de 4% para 1%, e o uso do FGTS Futuro. No ano
passado, a MRV teve crescimento de 45% nas vendas líquidas, e este ano segue na
mesma direção.
“A expectativa é ter até 40%
das vendas da MRV direcionadas a famílias de menor renda”, afirma Ely,
lembrando que uma parte relevante das construtoras volta a focar seus projetos
para o programa MCMV, especialmente na Faixa 1.
Autor:João Sorima Neto /
agência globo
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